无论是实物资产，比如一栋公寓楼，还是对房地产投资信托或共同基金的投资，许多理财专业人士都表示，能产生收益的房地产是表现良好的退休投资组合的重要组成部分。然而，根据泛美退休研究中心在2020年11月至2020年12月间进行的一项调查，尽管75%的退休人员将钱存在银行账户或存单上，但只有12%的人拥有除主要住宅以外的房地产用于投资。
Ken说:“在我们的研究中，我们发现股票、债券和房地产的组合表现优于其他组合。”佛罗里达大西洋大学(Florida Atlantic University)房地产经济学家约翰逊(H. Johnson)博士说。“你可以从拥有房地产中获得更好的风险/回报。”
约翰逊博士说，投资组合的“最佳组合”是50%的房地产、30%的股票和20%的债券。他表示，这一公式将被视为足够多样化，以提供退休生活的稳定性。房地产部分可以包括你的个人住宅、投资房产或两者兼而有之。
但是什么样的房地产呢?你是应该直接投资于能产生收益的硬资产，如住宅租赁物业或商业物业，还是应该进行更被动的投资，如购买公开交易的股票或投资于共同基金，如房地产投资信托基金?
劳德代尔堡(Fort Lauderdale)商业房地产经纪人乔•佩拉约(Joe Pelayo)与个人投资者合作，他向寻求退休后投资的客户推荐仓库区房产，因为它们通常不需要什么主动管理。他说，类似地，医疗办公大楼也有长期租户，通常有三倍净租赁，租户支付费用，并承担大楼的管理责任。住宅投资需要更多的工作。
“当你投资住宅地产时，你必须具备一些管理技能，”佩拉约说。“但商业地产的租赁期限很长——5到10年——所以你不必每一两年就找一个新房客。”
尽管面临这些挑战，许多退休人员还是投资于住宅地产，比如独户出租房。
吉姆·齐克在亚特兰大做了大约20年的建筑工人，他总是把自己建造的东西卖掉。但大约五年前，他意识到自己并不是在以这种方式创造长期退休财富。因此，现年53岁的奇克现在保留了他建造的房屋中约25%的租金。他的目标是在退休后拥有一个能产生收入的房产投资组合。他的投资组合目前包括八套出租的房子，但他预计一年内将拥有29套。他的投资各不相同，但一套典型的房产，包括三套公寓——一套复式公寓和一套附属住宅——每月的租金收入约为8000美元，他说，这是他投资的“高于平均水平”的回报。
28岁的乔希·潘克拉茨(Josh Pankratz)拥有和脸颊公司相同的投资策略。潘克拉茨是密西西比州哈蒂斯堡(Hattiesburg)的一名医疗销售代表，他在2018年购买了自己的第一处投资地产，目前拥有两套三卧两卫的房子，出租。每个单位每月的租金收入约为1 500美元。
他说:“我不希望我在银行账户里的钱停滞不前，没有增长。”“我有一个401(k)和一个罗斯个人退休账户，但房地产可以分散你的风险，因为人们需要有地方住，即使是在危机时期。它不仅提供现金流，还是一种增值资产。”
但并不是每个退休人员都能投资房地产。例如，单户住宅租赁就需要积极的管理。哪个退休人员想在半夜被房客打电话说他的厕所漏水吵醒?
聘请物业经理可以避免这种烦恼。当然，这样做会降低你的物业回报，但许多投资者认为，这样做的成本(根据市场情况而定，通常是第一个月的租金加上之后每个月租金的10%)是非常值得的，尤其是管理公司也会寻找和审查未来的租户。
如果你想在你的退休投资组合中增加能产生收入的房地产，下面是一些需要考虑的事情。
考虑一下二手房，便宜一些的房地产市场。这可能会吸引你购买离家近的投资性房产，这样你就可以密切关注它们。但是，取决于你住在哪里，房地产可能太贵了，以至于回报很低。佩拉约说，来自纽约、芝加哥和加州的投资者正蜂拥至南佛罗里达，推高了价格，压低了回报。他建议，要想获得最大的回报，就应着眼于较便宜的市场。密西西比州比洛克西市(Biloxi)的伯克希尔哈撒韦HomeServices全景地产公司(Berkshire Hathaway HomeServices全景Properties)的经纪人杰奎琳•雷迪(Jacqueline Ready)说，她经常与州外投资者合作，为他们的退休投资组合寻找房产。“他们可以收回亚利桑那州的投资组合，将其变现，然后在南密西西比州购买两到三倍的房产，”她说。“你可以把钱花在更小的市场上，不仅花在房产本身，还花在维护、改善和管理费用上。”
使产品种类和地理区域多样化。佛罗里达州博卡拉顿的注册理财规划师迈克尔·西尔弗(Michael Silver)说:“一个多样化的投资组合在经历经济周期的起起伏伏时将会更加平稳。”“如果你投资于所有资产类别——股票、债券、实物资产和现金或现金等价物——其中一些会出现波动，另一些也会出现波动，随着时间的推移，你会获得更稳定、更可预测的回报。”投资者还应在地理上分散投资，而不是将资产集中在单一市场。“商业地产可能有风险，尤其是如果你只关注一个地理区域，”全国财富管理和指导公司Carson Group的财富解决方案董事总经理杰米·霍普金斯(Jamie Hopkins)说。
学习术语。尽管投资者应该始终依赖专业人士提前审核交易——包括律师和会计师，他们可以审核数据并确认房地产的回报与所兜售的相符——但要意识到，商业地产的一切都与数字有关。而且，要理解这些数字，你需要知道术语，所以要温习一下NOI(净营业收入)、上限税率和其他适用的财务术语的公式。
罗宾·弗里德曼(Robyn A. Friedman)著
